Qu’est-ce que le coliving et pourquoi révolutionne-t-il l’investissement locatif ?

Définition et concept du coliving moderne

Le coliving est un concept de logement partagé qui permet à plusieurs individus de cohabiter dans un même espace en mettant l’accent sur le partage, la communauté et la durabilité. Ce concept novateur déploie des espaces privés meublés et des aires communes partagées et propose divers services à ses résidents. Plus qu’une simple colocation améliorée, il s’agit d’un mode de vie clé en main où chaque résident dispose de sa chambre privée tout en partageant des installations de haute qualité.

J’ai découvert ce concept il y a trois ans, lors d’une visite à Paris. L’effet « waouh » était immédiat : salles communes design, équipements dernière génération, ambiance chaleureuse… Rien à voir avec les colocations étudiantes qu’on a tous connues !

Les services inclus transforment l’expérience : ménage des parties communes, connexion internet haut débit, abonnements Netflix et Amazon Prime, conciergerie, et même organisation d’événements communautaires. Le principe clés en main du coliving permet d’upgrader le concept de location partagée et de proposer des biens de qualité sur le marché immobilier.

Différences clés entre coliving et colocation traditionnelle

Le coliving et la colocation partagent certes des points communs, mais leurs différences sont fondamentales :

Le coliving se situe dans un cadre juridique spécifique, différent de celui de la colocation classique régie par la loi de 1989. Cette distinction juridique offre plus de flexibilité aux investisseurs et aux locataires.

Les chiffres du marché français en 2024-2025

Le marché du coliving connaît une croissance exponentielle qui attire l’attention des investisseurs avisés :

• En 2021, le coliving représentait environ 8 300 lits en France, et ce nombre est prévu d’atteindre 24 000 lits d’ici à 2025.
• Le nombre de places serait passé de 5 000 à 8 300 entre 2019 et 2021, une croissance rapide qui aurait atteint 15 000 places en 2023 !
• En 2021, les investissements dans le coliving ont atteint 455 millions d’euros, Soit 13 fois plus que l’année précédente.
• Avec 420 millions d’euros investis lors des neuf premiers mois en France, cette classe d’actifs voit ses volumes multipliés par trois en un an.

Ces chiffres parlent d’eux-mêmes. Le coliving n’est plus une niche, c’est un segment majeur de l’immobilier locatif. Les principaux acteurs comme Colonies, The Babel Community ou La Casa multiplient les ouvertures, tandis que des géants comme Vinci Immobilier et Bouygues lancent leurs propres marques.

La rentabilité exceptionnelle du coliving : analyse chiffrée

Rendements moyens : 4-7% nets contre 2-3% en location classique

L’argument financier est sans appel. Le taux de rentabilité moyen d’un habitat en coliving va de 4 à 7%. Mais regardons de plus près les chiffres qui affolent les investisseurs :

• Le rendement d’un bien en coliving pourrait rapporter jusqu’à 30 % de plus qu’un logement locatif traditionnel.
• Le rendement net d’un investissement dans le co-living varie entre 4 % et 7 %. Il se positionne de manière compétitive par rapport aux Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) de rendement.
• Comparé à d’autres classes d’actifs immobiliers, le coliving se distingue par sa capacité à générer des rendements élevés, plus de 4% par an, grâce à une densité locative plus importante et à des services à valeur ajoutée.

Pour mettre ces chiffres en perspective, voici un comparatif basé sur mes observations du marché :

Tableau comparatif des rendements 2024-2025

Calcul détaillé du ROI d’un investissement coliving

Prenons un exemple concret basé sur un projet réel à Lyon que j’ai analysé récemment :

Investissement initial :

• Acquisition : 800 000€ (maison de 250m²)
• Travaux d’aménagement : 375 000€ (1 500€/m²)
• Total investissement : 1 175 000€

Configuration :

• 10 chambres privées avec salle de bain
• 120m² d’espaces communs
• Services inclus dans le loyer

Revenus mensuels :

• Loyer par chambre : 700€ tout inclus
• Taux d’occupation : 95%
• Revenus mensuels : 6 650€
• Revenus annuels : 79 800€

Charges annuelles :

• Gestion déléguée (15%) : 11 970€
• Charges et entretien : 15 000€
• Taxes et assurances : 8 000€
• Total charges : 34 970€

Rentabilité nette :

• Revenus nets : 44 830€
• Taux de rentabilité net : 3,8%

Mais attention ! Ce calcul ne prend pas en compte l’effet de levier du crédit ni les avantages fiscaux LMNP. Avec un financement à 70% et l’amortissement comptable, le rendement sur fonds propres peut dépasser 8%.

Comparatif par ville : Paris, Lyon, Bordeaux

Les rendements varient significativement selon les villes. Voici mon analyse basée sur les dernières données de marché :

C’est en Ile-de-France que le marché est le plus développé et tout particulièrement dans les communes de la petite et de la grande couronne. Cependant, les villes de province offrent souvent de meilleurs rendements nets grâce à des coûts d’acquisition plus faibles.

Fiscalité avantageuse : le statut LMNP optimisé pour le coliving

Micro-BIC vs régime réel : quel choix pour maximiser vos gains ?

La fiscalité de l’investissement en co-living est régie entre autres par les règles de la location meublée. Ce qui vous permet d’opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Le coliving, étant par nature une location meublée, vous ouvre les portes du statut LMNP. Deux options s’offrent à vous :

1. Le régime micro-BIC

• Abattement forfaitaire de 50% sur les revenus
• Simple à gérer (pas de comptabilité complexe)
• Adapté si vos charges réelles < 50% des revenus

2. Le régime réel

• Déduction de toutes les charges réelles
• Amortissement du bien et du mobilier
• Fortement recommandé pour le coliving

Le régime micro-BIC qui propose un abattement de 50 % sans possibilité de déduction des charges réelles ; Et le régime réel, plus favorable pour le co-living et qui autorise la déduction des charges et l’amortissement linéaire du bâti et du mobilier.

Dans 95% des cas, je recommande le régime réel. Pourquoi ? Les charges en coliving dépassent souvent 50% des revenus, surtout avec une gestion déléguée.

L’amortissement par composants : votre arme fiscale

L’amortissement comptable est LA clé de voûte de l’optimisation fiscale en coliving. Voici comment le structurer :

Décomposition par composants :

• Terrain : 20% (non amortissable)
• Gros œuvre : 40% sur 50 ans
• Toiture/façade : 15% sur 30 ans
• Installations techniques : 15% sur 15 ans
• Aménagements : 10% sur 10 ans
• Mobilier : 100% sur 5-7 ans

Sur notre exemple lyonnais de 1 175 000€ :

• Base amortissable : 940 000€ (hors terrain)
• Amortissement annuel : ~45 000€
• Impact fiscal : économie d’impôt de 13 500€/an (TMI 30%)

Simulation fiscale d’un investissement type

Reprenons notre exemple avec une approche fiscale complète :

Revenus annuels : 79 800€

Charges déductibles :

• Gestion et entretien : 26 970€
• Intérêts d’emprunt : 15 000€
• Taxes et assurances : 8 000€
• Amortissements : 45 000€
• Total charges : 94 970€

Résultat fiscal : -15 170€ (déficit)

Ce déficit est reportable sur les revenus LMNP futurs pendant 6 ans. En pratique, vous ne payez aucun impôt sur vos revenus locatifs pendant les premières années, tout en percevant un cash-flow positif de 44 830€ !

Comment investir dans le coliving : guide pratique 2025

Budget minimum et financement bancaire

Soyons honnêtes : le coliving demande un ticket d’entrée conséquent. Pour pouvoir prétendre à la création d’un coliving et se différencier de l’offre de colocation, le logement doit bénéficier d’une superficie minimale généreuse, pouvant proposer une capacité d’accueil comprise entre 10 et 20 personnes en moyenne par logement.

Budget minimum selon les configurations :

• Petite maison (5-7 chambres) : 500 000€ – 800 000€
• Grande maison (10-15 chambres) : 1 000 000€ – 1 500 000€
• Immeuble entier (15+ chambres) : 1 500 000€ – 3 000 000€

Financement bancaire : les clés du succès

Les banques commencent à bien connaître le modèle. Voici mes conseils pour maximiser vos chances :

1. Préparez un business plan solide
   • Étude de marché locale détaillée
   • Projections de revenus conservatrices
   • Partenariat avec un gestionnaire reconnu
2. Apport personnel recommandé : 25-30%
   • Plus élevé que pour du locatif classique
   • Compense le risque perçu du modèle nouveau
3. Taux négociables en 2025
   • Emprunt sur 20-25 ans
   • Taux fixes attractifs (baisse récente)
   • Possibilité de différé d’amortissement

Sélection du bien : critères essentiels

Après avoir accompagné plusieurs investisseurs, voici ma checklist pour identifier le bien idéal :

Localisation ✓

• Centre-ville ou proche transports
• Quartiers dynamiques et sûrs
• Proximité universités/zones d’emploi
• Privilégiez les zones à forte demande locative, comme les centres-villes, les quartiers universitaires ou les zones d’affaires.

Configuration ✓

• Minimum 200m² habitables
• 7-10m² d’espaces communs par résident
• Possibilité de créer des salles de bain privatives
• Espaces extérieurs (terrasse, jardin) = bonus

État du bien ✓

• Préférez les biens à rénover (meilleure marge)
• Structure saine et modulable
• Isolation performante (ou à refaire)
• La transformation d’une maison ou d’un bâtiment en espace de coliving peut également représenter un certain coût.

Potentiel d’aménagement ✓

• Division possible en 8+ chambres
• Création d’espaces communs généreux
• Respect des normes ERP si > 15 personnes

Choisir entre gestion directe et gestionnaire spécialisé

La question cruciale : gérer soi-même ou déléguer ? Mon opinion est tranchée : déléguez à 100% pour votre premier investissement.

Gestion déléguée : la voie royale

Les investisseurs qui optent pour un projet de coliving s’affranchissent de toutes les tâches de gestion locative qui incombent aux propriétaires. La société s’occupera de tout, avec un objectif en tête : assurer la meilleure rentabilité à votre placement.

Avantages :

• Expertise du community management
• Taux d’occupation optimisé (>95%)
• Gestion des services et animations
• Sélection rigoureuse des locataires
• Maintenance préventive

Coût : 12-18% des loyers encaissés

Gestion directe : pour les experts uniquement

Si vous insistez pour gérer vous-même :

• Prévoyez 20h/semaine minimum
• Formez-vous au community management
• Automatisez au maximum (domotique, conciergerie digitale)
• Constituez une équipe (ménage, maintenance)

Les principaux gestionnaires en France :

• Colonies : leader du marché, process rodés
• Sharies : focus jeunes actifs
• Urban Campus : spécialiste étudiants/jeunes pro
• La Casa : haut de gamme

Risques et défis : ce que les investisseurs doivent savoir

Le turnover des locataires : mythe ou réalité ?

C’est LA crainte n°1 des investisseurs. Le coliving attire souvent des locataires à la recherche de flexibilité et de mobilité. Par conséquent, le turnover des locataires peut être plus élevé que dans un logement traditionnel.

La réalité du terrain :

• Durée moyenne de séjour : 8-12 mois
• Turnover annuel : 60-80%
• MAIS : préavis court (1 mois) = réactivité
• Taux de vacance réel : <5% avec bonne gestion

Stratégies pour minimiser l’impact :

1. Pricing dynamique
   • Tarifs dégressifs selon durée
   • Offres « long séjour » attractives
2. Fidélisation active
   • Événements communautaires réguliers
   • Programme de parrainage
   • Amélioration continue des services
3. Pipeline de prospects
   • Liste d’attente permanente
   • Partenariats entreprises/écoles
   • Présence multi-plateformes

Évolution réglementaire et encadrement des loyers

Le flou juridique actuel est à double tranchant. En raison de sa nature hybride, à mi-chemin entre la location traditionnelle et l’hébergement hôtelier, le coliving échappe souvent aux réglementations sur les loyers qui s’appliquent aux logements ordinaires.

Points de vigilance réglementaires :

1. Encadrement des loyers
   • Non applicable actuellement au coliving
   • Débats en cours dans certaines villes
   • La cause ? Le concept n’est pas à proprement parler un logement ni un hôtel, et le flou juridique qui l’entoure suscite un vrai débat.
2. Évolutions possibles 2025-2026
   • Création d’un statut juridique spécifique
   • Potentielle inclusion dans l’encadrement
   • Normes de sécurité renforcées
3. Zones grises actuelles
   • Bail commercial vs bail d’habitation
   • Durée minimale de location
   • Fiscalité locale variable

Mon conseil : Anticipez une régulation progressive. Privilégiez les projets conformes aux normes hôtelières pour être serein.

Gestion de la communauté et des espaces partagés

La gestion d’un espace de coliving peut être plus complexe que celle d’un logement traditionnel. Il est essentiel d’assurer un entretien régulier des espaces communs et de gérer les relations entre les résidents.

Les défis quotidiens :

• Conflits entre résidents
• Respect des règles communes
• Entretien intensif des espaces
• Animation de la communauté

Solutions éprouvées :

1. Community Manager dédié
   • Présence régulière sur site
   • Médiation et animation
   • Coût : 2000-3000€/mois
2. Règlement intérieur strict
   • Horaires espaces communs
   • Politique bruit/fêtes
   • Sanctions graduées
3. Technologies au service du vivre-ensemble
   • App de communication interne
   • Réservation des espaces
   • Signalement problèmes
4. Sélection rigoureuse des résidents
   • Entretiens systématiques
   • Vérification des références
   • Période d’essai possible

Perspectives 2025-2030 : le coliving, tendance durable ou bulle ?

Projections de croissance du marché

Les données parlent d’elles-mêmes : le coliving n’est pas un effet de mode. D’après les projets en cours en développement et nos projections, l’offre devrait tripler d’ici 2025.

Facteurs de croissance structurels :

1. Démographie favorable
   • Entre 2008 et 2019, il est passé de 2,2 à 2,7 millions et, selon le ministère de l’Enseignement Supérieur, il atteindra 2,8 millions d’ici 2024, soit une croissance annuelle moyenne de 1,6 %.
   • Mobilité professionnelle accrue
   • Célibat prolongé des millennials
2. Crise du logement urbain
   • Prix immobiliers prohibitifs
   • Pénurie de petites surfaces
   • Cette croissance est en partie due à un déficit de logements et à l’intérêt croissant pour des solutions de logement alternatives et flexibles.
3. Évolution sociétale
   • Économie du partage mainstream
   • Recherche de lien social post-Covid
   • Nomadisme digital en hausse

Projections chiffrées 2025-2030 :

• 2025 : 24 000 lits (confirmé)
• 2027 : 40 000 lits (estimation)
• 2030 : 65 000 lits (projection)
• Taux de croissance annuel : 15-20%

Nouveaux acteurs et consolidation du secteur

Le paysage concurrentiel du coliving, aujourd’hui dominé par des indépendants, risque bien d’évoluer. Les géants de l’immobilier mettent désormais les bouchées doubles dans cette forme d’habitat partagé.

Mouvements stratégiques 2024-2025 :

1. Entrée des majors
   • Vinci Immobilier (marque Bikube)
   • Bouygues Immobilier (Koumkwat)
   • Nexity (pôle immobilier géré)
   • BNP Paribas Real Estate
2. Consolidation en cours
   • Rachats de petits opérateurs
   • Fusions entre acteurs moyens
   • L’Italien Dovevivo qui ne cache pas ses ambitions en France, notamment suite au rachat de Chez Nestor.
3. Arrivée d’acteurs internationaux
   • The Collective (UK)
   • Medici Living (Allemagne)
   • Ascott/Lyf (Singapour)

Cette professionnalisation du secteur est positive pour les investisseurs : standards de qualité, process rodés, sortie facilitée.

Évolution des profils de colivers

Le marché se diversifie rapidement au-delà du cliché « jeune urbain branché » :

Segments émergents 2025 :

1. Familles monoparentales
   • Espaces adaptés enfants
   • Services garde partagée
   • Communauté de soutien
2. Seniors actifs
   • Coliving intergénérationnel
   • Services santé/bien-être
   • Lutte contre l’isolement
3. Professionnels en mission
   • Contrats entreprises
   • Durées flexibles
   • Équipements business
4. Digital nomads
   • Espaces coworking intégrés
   • Réseaux internationaux
   • Services conciergerie premium

Cette diversification ouvre de nouvelles opportunités d’investissement dans des niches à forte valeur ajoutée.

FAQ : Les questions essentielles sur l’investissement en coliving

Conclusion

Le coliving représente bien plus qu’une mode passagère : c’est une révolution durable du marché locatif qui répond à des tendances sociétales profondes. Avec des rendements jusqu’à 30% supérieurs à la location traditionnelle et un marché en croissance exponentielle, l’opportunité d’investissement est exceptionnelle pour ceux qui sauront la saisir maintenant.

L’heure est à l’action. Les meilleurs projets partent vite, les emplacements premium se raréfient, et la concurrence entre investisseurs s’intensifie. Mon conseil ? Formez-vous, entourez-vous de professionnels compétents, et lancez-vous dans cette aventure passionnante.

Le coliving n’est pas simplement un investissement immobilier, c’est un investissement dans l’avenir de l’habitat urbain. En 2025, la question n’est plus de savoir SI vous devez investir dans le coliving, mais COMMENT le faire intelligemment.

Avertissement

Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil d’investissement professionnel. Consultez toujours un professionnel qualifié avant de prendre des décisions d’investissement. Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs.

Sources et références

• Étude Xerfi – « Le marché du coliving » – Avril 2024
• BNP Paribas Real Estate – « Le coliving en France, un marché en accélération » – 2024
• INSEE – « Évolution des modes d’habitat » – 2024
• Profession CGP – « Résidentiel : belle percée du coliving » – 2023
• Olifan Group – Analyses du marché du coliving – 2024-2025
• FindGest – « Coliving : Un Investissement Responsable pour 2024 »
• Selexium – « L’investissement en coliving » – Janvier 2025
• La Coloc – « Investir dans un Coliving : la Solution Rentable »
• Koliving – « Guide complet 2024 »
• Institut Paris Région – « L’essor du coliving pour les jeunes franciliens » – 2024